Ce qu'un achat à Genève coûte en plus du prix

Premier réflexe à corriger : à Genève, l'impôt sur le transfert immobilier ne s'appelle pas « droits de mutation » mais droits d'enregistrement. Ce n'est pas une nuance de vocabulaire. C'est un régime cantonal distinct, avec son propre barème, ses propres exonérations et sa propre administration — et toute information reprise d'un autre canton est fausse ici.

Cette page décrit chaque poste, qui le fixe, qui le paie et où le vérifier. Nous ne publions aucun taux : les barèmes sont révisables, et un pourcentage périmé lu sur une page immobilière conduit un acheteur à mal calibrer ses fonds propres.

Trois principes avant les chiffres

C'est l'inscription au registre foncier qui transfère la propriété, pas la signature de l'acte.
L'acte doit être authentique. Le notaire n'est pas une couche administrative ajoutée à la vente : il en est la condition de validité.
Les frais se paient en liquidités. Les banques n'acceptent en principe pas de les financer par l'emprunt : ils s'ajoutent aux fonds propres et doivent être disponibles le jour de l'acte.

Les postes, un par un

Poste	Qui le perçoit	Qui le paie en pratique	Où se vérifie le montant
Droits d'enregistrement	République et canton de Genève	L'acquéreur, sauf convention contraire dans l'acte	Administration fiscale cantonale genevoise, sur le prix réel
Émoluments du registre foncier	Canton de Genève	L'acquéreur	Tarif cantonal des émoluments
Honoraires du notaire	Le notaire instrumentant	L'acquéreur, sauf convention contraire	Tarif applicable aux notaires genevois
Constitution ou modification de cédule hypothécaire	Registre foncier et notaire	L'emprunteur, donc l'acquéreur	Mêmes tarifs, appliqués au montant du gage
Commission de courtage	Le courtier	Le mandant, en principe le vendeur (art. 412 ss CO)	Le contrat de courtage

La répartition indiquée correspond à l'usage genevois. Elle peut être aménagée par l'acte de vente : c'est un point de négociation, pas une règle intangible.

Les droits d'enregistrement

Ils frappent le transfert de propriété immobilière à titre onéreux et se calculent sur le prix — ou sur la valeur du bien lorsque celle-ci excède manifestement le prix annoncé, l'administration n'étant pas liée par une sous-évaluation. Ils sont dus à raison de l'acte, indépendamment du financement.

Le droit genevois prévoit des régimes particuliers : allègements pour certaines opérations familiales ou successorales, et traitements spécifiques attachés à certaines catégories de logements. Ces régimes sont d'interprétation stricte et se vérifient au cas par cas auprès du notaire et de l'administration fiscale cantonale. Ne construisez jamais un plan de financement sur un allègement non confirmé par écrit.

Le rôle du notaire

Son intervention couvre la vérification de l'identité et de la capacité des parties, l'examen de l'état du registre foncier — servitudes, gages, restrictions de droit public —, la rédaction et la lecture de l'acte, la réquisition d'inscription, la gestion des fonds, et le règlement des impôts et émoluments. Sur un achat en PPE, il contrôle également l'acte constitutif et le règlement : voir notre page sur la PPE et les charges à Genève.

À Genève, son examen porte en outre sur un point que les autres cantons ne connaissent pas sous cette forme : l'éventuelle application de la LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, rsGE L 5 20) et, selon le périmètre, des règles applicables aux zones de développement. Ces régimes peuvent conditionner la vente elle-même.

La cédule hypothécaire

Si vous empruntez, la banque exige une garantie réelle sur l'immeuble. Deux situations aux conséquences opposées :

Des cédules existent déjà pour un montant suffisant : elles sont transférées à votre créancier, et les frais restent modestes.
Il faut en constituer une nouvelle ou augmenter le montant : l'opération est authentifiée et inscrite, et génère émoluments et honoraires calculés sur le montant du gage, pas sur le prix d'achat.

Posez la question dès la première visite. L'information figure à l'extrait du registre foncier, et elle peut créer un écart sensible entre deux biens affichés au même prix.

La seule démarche qui donne un chiffre fiable. Demandez au notaire un devis de frais établi sur votre prix réel avant de vous engager. Il le produit en quelques heures, il engage sa responsabilité professionnelle sur ce montant, et il intègre tous les postes — y compris ceux liés au gage et les éventuelles particularités genevoises. Aucune grille générale, y compris la nôtre, ne remplace ce document.

Ce que le budget d'acquisition ne comprend pas

Les fonds propres. Apport, pas frais. La pratique bancaire suisse, encadrée par les directives d'autorégulation de l'Association suisse des banquiers, exige qu'une part du prix soit financée sur fonds propres, dont une fraction ne peut pas provenir du 2ᵉ pilier (LPP). Un retrait ou une mise en gage du 2ᵉ pilier emporte des conséquences fiscales et prévoyantielles à calculer avant l'opération.
L'amortissement, charge périodique convenue avec l'établissement prêteur.
Les charges de la première année : charges de PPE, assurance du bâtiment, et la valeur locative, revenu imposable théorique que génère l'occupation de son propre logement.
Les travaux votés avant votre acquisition dans une PPE. Qui les supporte dépend de ce que prévoit l'acte : faites-le régler noir sur blanc.

Le calendrier

Accord sur le prix et désignation du notaire par les parties.
Qualification juridique de l'objet : PPE ou immeuble locatif, servitudes, cédules existantes, application éventuelle de la LDTR, et — pour un acquéreur domicilié à l'étranger — situation au regard de la LFAIE.
Devis de frais chiffré par le notaire et accord de financement écrit.
Projet d'acte avec extrait du registre foncier et état des charges.
Signature de l'acte authentique.
Réquisition d'inscription, versement du prix, paiement des droits et émoluments.
Inscription au registre foncier : vous devenez propriétaire.

Questions fréquentes

Quel pourcentage prévoir en plus du prix ?

Celui que le notaire chiffre sur votre dossier. Le montant dépend du prix, du régime applicable, de la présence ou non de cédules existantes et de la structure de l'opération. Un pourcentage appliqué à l'aveugle induit systématiquement en erreur.

La répartition des frais est-elle négociable ?

Oui. L'usage genevois met droits, émoluments et notaire à la charge de l'acquéreur, mais cela relève de la liberté contractuelle et figure dans l'acte.

Le notaire est-il choisi par l'acheteur ou par le vendeur ?

Par accord entre les parties. Il n'est le conseil ni de l'un ni de l'autre : il instrumente l'acte et répond de sa régularité envers les deux. Chaque partie reste libre de se faire assister séparément.

Je suis frontalier : le budget est-il le même ?

Les postes sont identiques, mais la faisabilité et le financement ne le sont pas. Voir notre page consacrée aux frontaliers qui achètent à Genève.

Pour aller plus loin

Pour situer votre budget dans le marché, consultez notre comparatif des quartiers genevois.

État en août 2026. Les barèmes cantonaux, les tarifs du registre foncier et les tarifs notariaux sont révisables : seuls les documents publiés par la République et canton de Genève font foi à la date de votre opération. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil fiscal. Sources : Code des obligations (RS 220), Code civil suisse (RS 210), administration fiscale cantonale et registre foncier du canton de Genève, LDTR (rsGE L 5 20).