Un pied-à-terre à Genève : trois lois, et une réponse nuancée
La question revient sans cesse, et la réponse dépend entièrement de qui la pose. Si vous êtes domicilié en Suisse, acquérir un second logement à Genève est juridiquement possible : ni la Lex Koller ni la Lex Weber ne s'y opposent, et l'obstacle est financier plutôt que légal. Si vous êtes domicilié à l'étranger, c'est en principe fermé — non pas parce qu'un quota serait épuisé, mais parce que la voie qui existe ailleurs en Suisse n'existe pas ici.
Cette page explique pourquoi, en distinguant nettement trois régimes qu'on confond régulièrement.
Pourquoi la Lex Weber n'est pas le sujet à Genève
La LRS, loi fédérale sur les résidences secondaires — dite Lex Weber — interdit la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes où celles-ci dépassent 20 % du parc de logements. Elle a été conçue pour les stations de montagne et les communes de villégiature, où la pression touristique a produit des « lits froids ».
Genève est un canton d'emploi, d'organisations internationales et de logement sous tension permanente, pas une région de villégiature. La part de résidences secondaires y est structurellement basse. Le plafond de 20 % n'y est donc pas le mécanisme qui décide — contrairement à ce que suggèrent les pages recopiées de portails de stations.
La part exacte de chaque commune est arrêtée chaque année par l'Office fédéral du développement territorial (ARE), dont l'inventaire fait seul foi. C'est lui qu'il faut consulter à la date de votre projet, et non une valeur reprise d'une page immobilière.
Ce qui décide vraiment : la LFAIE
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41) soumet à autorisation l'acquisition par une personne à l'étranger (art. 2 al. 1). Elle prévoit une ouverture pour le logement de vacances — mais uniquement dans les communes touristiques désignées, et dans les limites d'un contingent fédéral (art. 9 al. 2 et art. 11 LFAIE).
L'agglomération genevoise n'entre pas dans ce dispositif. Un acquéreur domicilié à l'étranger ne peut donc pas y acquérir un logement de villégiature, quel que soit son budget. C'est la différence structurelle avec le Valais, l'Oberland ou la Riviera vaudoise.
| Votre situation | Second logement à Genève |
|---|---|
| Suisse ou permis C, domicilié en Suisse | Possible sans autorisation. La limite est bancaire et fiscale, pas juridique. |
| Permis B, ressortissant UE/AELE, domicilié en Suisse | Possible aux mêmes conditions qu'un titulaire de permis C. |
| Permis B, État tiers, domicilié en Suisse | La dispense de l'art. 2 al. 2 let. b LFAIE ne vise que la résidence principale. Un second logement reste soumis à autorisation. |
| Frontalier, permis G | Cas particulier : l'art. 7 let. j LFAIE vise la résidence secondaire dans la région du lieu de travail. Régime strict — voir notre page dédiée aux frontaliers. |
| Non-résident | En principe fermé : pas de commune touristique, donc pas de logement de vacances. |
La troisième couche : la LDTR
Même lorsque l'acquisition est juridiquement ouverte, une loi cantonale encadre ce qu'on peut faire d'un logement genevois. La LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, rsGE L 5 20) vise à préserver le parc de logements et à protéger les locataires. Elle soumet à autorisation les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, et encadre les loyers après travaux.
Pour un projet de second logement, deux conséquences pratiques :
- Retirer un logement du marché locatif n'est pas une opération neutre dans un canton dont la politique du logement vise précisément l'inverse. La qualification de l'opération se fait au cas par cas, avec un notaire.
- Transformer ou réunir des logements pour se constituer un pied-à-terre plus vaste relève typiquement du champ de l'autorisation.
Le fonctionnement de la LDTR au quotidien, pour un propriétaire d'étages, est détaillé sur notre page consacrée à la PPE et aux charges à Genève.
La confusion à éviter absolument. Trois lois, trois logiques : la Lex Weber plafonne les résidences secondaires dans les communes touristiques — inopérante à Genève. La Lex Koller décide qui peut acheter selon nationalité et domicile — c'est elle qui ferme la porte aux non-résidents. La LDTR décide de ce qu'on peut faire d'un immeuble d'habitation genevois — elle s'applique à tout le monde, Suisses compris. Une page qui les mélange donne une réponse fausse.
Si vous êtes résident : ce qui décide réellement
Pour un ménage domicilié en Suisse, l'obstacle n'est pas la loi mais le financement et la fiscalité.
- Le 2ᵉ pilier est indisponible. Son utilisation en vue de l'acquisition d'un logement est réservée à la résidence principale de l'assuré. Pour un second logement, il faut d'autres fonds propres.
- Les exigences bancaires sont plus élevées sur un bien qui n'est pas le logement principal : fonds propres supérieurs, amortissement plus rapide, charge théorique calculée sur l'ensemble de votre endettement immobilier.
- La valeur locative s'ajoute. Un second logement occupé personnellement génère lui aussi un revenu imposable théorique, qui s'additionne au premier.
Questions fréquentes
Je vis à l'étranger et je viens souvent à Genève. Vraiment aucune solution ?
Aucune voie d'acquisition ordinaire. Les seules ouvertures sont celles de la LFAIE : la résidence principale au lieu du domicile effectif — ce qui suppose de s'installer — et le cas du frontalier de l'art. 7 let. j. La location de longue durée reste la réponse pratique : voir notre guide du dossier de location.
Puis-je acheter au nom d'une société suisse ?
La LFAIE regarde qui contrôle réellement la personne morale (art. 6 LFAIE). L'interposition d'une structure ne fait pas disparaître la qualité de personne à l'étranger, et c'est un point sur lequel l'autorité genevoise est particulièrement attentive.
Et si j'achète pour un enfant qui étudie à Genève ?
Le logement doit correspondre à un usage réel et la qualification dépend de qui acquiert, avec quel statut. Un parent domicilié à l'étranger n'échappe pas au régime de l'autorisation en désignant un occupant. Faites qualifier l'opération avant toute offre.
Puis-je louer mon second logement quand je ne l'occupe pas ?
Cela dépend du titre auquel vous l'avez acquis. Un bien acquis sous une dispense liée à un usage personnel ne se transforme pas librement en objet de rendement, et la location de courte durée peut par ailleurs être encadrée par le règlement de la PPE.
Pour aller plus loin
Le cadre complet de l'acquisition par un non-résident figure sur notre page Lex Koller à Genève, et le budget de l'opération dans notre guide des frais d'acquisition.
État en août 2026. Les inventaires de l'ARE, les listes de communes touristiques et la pratique cantonale évoluent : vérifiez l'état du droit à la date de votre projet. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil juridique. Sources : LFAIE (RS 211.412.41), LRS (RS 702), Office fédéral du développement territorial, LDTR (rsGE L 5 20), République et canton de Genève.