Acheter à Genève sans passeport suisse : ce qu'autorise la LFAIE
Réponse courte : si vous êtes domicilié en Suisse avec un permis C, ou ressortissant de l'UE/AELE domicilié en Suisse avec un permis B, vous achetez à Genève exactement comme un citoyen suisse. Si vous êtes domicilié à l'étranger, vous êtes une « personne à l'étranger » au sens de la LFAIE — et Genève est le canton où cela ferme le plus de portes, parce qu'aucune de ses communes n'est une commune touristique au sens de la loi.
C'est la différence essentielle avec les cantons alpins ou la Riviera : ailleurs, un non-résident peut au moins viser un logement de vacances contingenté. À Genève, cette voie n'existe pas.
La loi, en langage clair
Le texte s'appelle la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41), dite Lex Koller, complétée par son ordonnance (OAIE, RS 211.412.411).
Son principe tient à l'art. 2 al. 1 LFAIE : l'acquisition d'un immeuble par une personne à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale. Toute la pratique consiste ensuite à savoir qui est une personne à l'étranger — et la réponse, contrairement à ce que le nom de la loi laisse croire, ne dépend pas de la seule nationalité mais de la combinaison nationalité–domicile (art. 5 LFAIE).
| Situation | Personne à l'étranger ? | Ce que cela permet à Genève |
|---|---|---|
| Ressortissant suisse | Non | Achète librement. |
| Permis C, domicilié en Suisse | Non | Achète librement : logement personnel, immeuble de rendement, terrain. Aucune restriction de surface ni d'usage. |
| Permis B, ressortissant UE/AELE, domicilié effectivement en Suisse | Non | Mêmes droits qu'un titulaire de permis C. Le domicile doit être réel, pas seulement déclaré — c'est le point que l'autorité vérifie. |
| Permis B, ressortissant d'un État tiers, domicilié en Suisse | Oui, avec un tempérament décisif | Peut acquérir sans autorisation le logement qui sera sa résidence principale au lieu de son domicile effectif (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). Un objet de rendement reste soumis à autorisation. |
| Frontalier, permis G, domicilié hors de Suisse | Oui | Cas particulier propre à un canton frontière : l'art. 7 let. j LFAIE vise la résidence secondaire dans la région du lieu de travail. Nous le détaillons sur une page dédiée. |
| Non-résident, domicilié à l'étranger | Oui | Autorisation nécessaire — et, Genève n'étant pas une région touristique au sens de la loi, l'acquisition d'un logement ordinaire y est en principe fermée. |
Synthèse établie à partir de la LFAIE (RS 211.412.41) et de l'OAIE (RS 211.412.411). Les articles cités doivent être revérifiés sur Fedlex avant toute décision.
Ce qui rend Genève différent
Pas de logement de vacances
La LFAIE permet aux cantons d'autoriser l'acquisition d'un logement de vacances par une personne à l'étranger, mais uniquement dans les communes touristiques désignées comme telles, et dans les limites d'un contingent fédéral (art. 9 al. 2 et art. 11 LFAIE). Cette faculté vise les stations de montagne et certaines rives lacustres. Elle ne concerne pas l'agglomération genevoise.
Conséquence directe et souvent mal comprise : un acquéreur domicilié à l'étranger ne peut pas acheter un pied-à-terre à Genève « pour y venir de temps en temps ». Ce n'est pas une question de prix ou de dossier — c'est une question de droit.
Un canton où l'immeuble de rendement est très surveillé
La LFAIE ne soumet en principe pas à autorisation l'acquisition d'immeubles servant d'établissement stable — locaux d'exploitation d'une entreprise (art. 2 al. 2 let. a LFAIE). En revanche, l'immeuble d'habitation détenu comme placement par une personne à l'étranger reste soumis au régime de l'autorisation, et il s'y ajoute à Genève une seconde couche entièrement cantonale : la LDTR, loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (rsGE L 5 20). Nous la traitons dans notre page sur les charges et la PPE à Genève et dans celle consacrée aux résidences secondaires.
La société-écran ne fonctionne pas
La LFAIE regarde qui contrôle réellement une personne morale (art. 6 LFAIE). Acquérir par le biais d'une structure suisse détenue depuis l'étranger n'efface pas la qualité de personne à l'étranger. Dans un canton où les montages internationaux sont fréquents, c'est le point sur lequel l'autorité est la plus attentive.
Le piège de calendrier. Le domicile qui compte est le domicile effectif au moment de l'acte, pas celui que vous aurez dans six mois. Une personne qui achète « en vue de s'installer » relève encore du régime de l'autorisation. L'ordre des opérations — annoncer son arrivée, s'établir, puis acheter — n'est pas une formalité administrative : il change la loi applicable. Une acquisition faite sans l'autorisation requise est nulle.
Ce qui échappe entièrement à l'autorisation
- La résidence principale au lieu du domicile effectif (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). C'est la voie ordinaire pour un ressortissant d'un État tiers titulaire d'un permis B installé à Genève. Le logement doit être occupé par l'acquéreur lui-même ; s'il quitte la Suisse, il n'est pas tenu de vendre, mais ne peut pas transformer librement le bien en objet de rendement.
- Les immeubles servant d'établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE) : c'est l'affectation qui compte, pas la nationalité du propriétaire.
- Certaines acquisitions par succession légale et les cas énumérés à l'art. 7 LFAIE.
Questions fréquentes
Je suis Français avec un permis B et je vis en ville. Puis-je acheter un appartement à louer ?
Oui. Ressortissant UE domicilié effectivement en Suisse, vous n'êtes pas une personne à l'étranger au sens de l'art. 5 LFAIE : vous n'êtes pas limité à votre logement personnel.
Je vis à l'étranger et je travaille régulièrement à Genève. Puis-je acheter un pied-à-terre ?
Pas au titre d'une simple convenance. La seule ouverture est celle de l'art. 7 let. j LFAIE, réservée au frontalier acquérant une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail, et elle suppose une situation professionnelle établie. C'est un régime précis, pas un aménagement de confort : voir notre page consacrée aux frontaliers qui achètent à Genève.
L'autorisation est-elle attachée au bien ou à la personne ?
À la personne, pour un bien déterminé. Elle n'est pas transmissible : un acquéreur suivant qui serait lui aussi une personne à l'étranger doit obtenir la sienne.
Un permis L suffit-il ?
Le permis de courte durée ne vaut pas domicile par lui-même. La question du domicile effectif doit être qualifiée par un notaire avant toute offre — c'est fréquent à Genève, où beaucoup d'arrivants des organisations internationales commencent sous ce statut.
Pour aller plus loin
Une fois le droit d'acheter établi, deux questions viennent immédiatement : combien coûte l'opération, et sous quel régime se détient le bien. Notre guide des frais d'acquisition à Genève détaille les droits d'enregistrement et les émoluments, et notre observatoire du marché genevois donne la lecture d'ensemble.
État en août 2026. La LFAIE, son ordonnance et les listes de communes touristiques sont révisées périodiquement : vérifiez la version en vigueur sur Fedlex avant toute démarche. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil juridique. Sources : LFAIE (RS 211.412.41), OAIE (RS 211.412.411), Office fédéral de la justice, République et canton de Genève.